Osiedle Harmonia Mokotów

Dom Development nabył tę nieruchomość wraz z gotowym projektem i prawomocnym pozwoleniem na budowę. Zakup projektu z ważną decyzją skraca drogę na plac budowy, ale zawęża pole manewru, ponieważ własne standardy mieszkaniowe trzeba wprowadzić w granicach tego, co zostało już uzgodnione z urzędem.

Na tym polegało nasze zadanie. Wdrożyć standardy dewelopera i poprawić wynik inwestycji, nie naruszając wydanej decyzji. Wyjście poza nią oznaczałoby wniosek o pozwolenie zamienne i wstrzymanie inwestycji na wiele miesięcy.

Zanim cokolwiek narysowaliśmy, przeanalizowaliśmy przejętą dokumentację. Przy projekcie kupionym razem z gruntem to jedyny moment, w którym można ustalić stan wyjściowy. Wszystko, czego nie wyłapie się wtedy, wychodzi później na budowie i wtedy jest już kosztem.

Prowadzenie spraw formalnych z instytucjami nadzorującymi inwestycję wzięliśmy na siebie, żeby bieżące kwestie urzędowe nie wracały do inwestora.

Standardy Dom Development różniły się od tego, co zastaliśmy w dokumentacji, a wprowadzenie ich w granicach wydanej decyzji było okazją do trzech zmian wpływających na wynik inwestycji.

Strukturę i układy mieszkań oraz lokali usługowych dopasowaliśmy do oczekiwań sprzedażowych inwestora. Powierzchnię sprzedażną zwiększyliśmy o 2%, bez wprowadzania zmian istotnych w rozumieniu prawa budowlanego. Koszt realizacji obniżyły korekty gabarytów okien oraz prefabrykacja balkonów.

Prefabrykowany balkon jest rozwiązaniem, które schodzi z kosztu, a nie z jakości. Wysoka estetyka, z której deweloper jest znany, została zachowana w całości.

Do tej samej pracy należało jasne wskazywanie granic. Kiedy pojawiał się pomysł wykraczający poza wydaną decyzję lub stanowiący poważne ryzyko dla pozwolenia na użytkowanie, mówiliśmy o tym od razu. Odrzucona zmiana kosztuje jedno spotkanie, ta sama zmiana wprowadzona i wycofana kosztuje kwartał.

Sytuacja rynkowa wymagała przyspieszenia III etapu. Budowa wystartowała w III kwartale 2024 roku, równolegle z pracami nad projektem wykonawczym. Opóźnienie po stronie dokumentacji oznaczałoby przestój na placu.

W takim układzie najwięcej czasu zajmują uzgodnienia, dlatego koordynację z branżystami i projektantami instalacji prowadziliśmy w całości u siebie. Równolegle wdrażaliśmy się w procedury inwestora i budowaliśmy model współpracy z generalnym wykonawcą.

Budowa nie czekała na dokumentację. III etap został oddany do użytku w IV kwartale 2025 roku, około piętnastu miesięcy po jej rozpoczęciu, przy projekcie wykonawczym powstającym równolegle z robotami. Całe osiedle jest zakończone, budowa trwała od IV kwartału 2023 roku, a mieszkańcy odebrali lokale.